日期：2018-2-22（原创文章,禁止转载）
导读
业内人士告诉21世纪经济报道记者，目前常规融资渠道仍然可以操作，但对于用途监管非常严格。比如是否用于土地融资等。但短短半年时间内，融资成本上涨非常明显，不少融资渠道成本已经在8个点以上。
“短短半年间，房地产融资环境就变得非常严峻。”一家知名房企融资负责人对21世纪经济报道记者表示，在货币收紧大趋势下，房企各个融资渠道都受到限制，融资成本相比以前也上升了2-3个点。
克而瑞研究中心6月5日发布的数据显示：5月，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%；受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%；同期海外发债额为零。
在楼市调控和去杠杆的背景下，发债难、资金成本高，已成为摆在房企面前的大问题。苏宁金融研究院高级研究员赵卿认为，从目前房地产企业的融资渠道看，主要是银行、信托、各类资管计划、发行债券以及股权融资。各类金融机构对房地产企业融资是“既爱又怕”。鉴于房企融资利率高，有利可图，西安哪里能治癫痫病很多金融机构会想尽办法给房企输血；但房地产行业风险不断积累，资金链断裂、房价下跌或政策风险，都有可能造成房地产企业难以还本付息。从监管看，对各类金融机构投向房地产的资金也是严控态势。
融资收紧
房地产融资自今年以来就一直处于严查收紧环境。
据公开消息，近期银监会在例青年癫痫能治好吗行检查时向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，房地产信托业务被列为检查要点之一。涉及房地产信托业务的检查要点包括：一、是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。二、“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。
而在去年三季度经济金融形势分析会以及2017年4月银监会风险防范指导意见中均提及关小儿癫痫的症状于房地产信托的监管。因此，尽管此次《要点》仅用于指导具体检查项目，并非发布监管政策，但也侧面反映了监管层对于清理违规杠杆配资的持续关注。
上述融资人士就感受到房企融资环境的严峻。该人士称，“目前常规融资渠道仍然可以操作，但对于用途监管非常严格。比如，是否用于土地融资等。其他渠道比如私人理财等也有向房地产方向投放，但短短半年时间内，融资成本上涨非常明显。不少融资渠道成本已经在8个点以上。”
该人士表示，尽管融资成本上涨，但预售门槛监管提高背景下，房企销售环境遭遇困境，这使得现金流状况受到拷问。因为，仍然有房企选择“先把钱拿到”来“续命”。
而另一家大型房企负责人告诉21世纪经济报道记者，“受监管因素影响，因银行、保险等资金对房地产开始谨慎，今年上半年计划表上的融资额目前一笔都没有到位。而这已经严重影响公司未来拓展计划。”
克而瑞监测显示，与房企的其他主流融资方式融资额持续萎缩不同，5月重点房企借信托渠道共筹得资金114.90亿元，增量明显。这也与监管层对房企银行贷款、公司发债渠道不断收紧有关。如本月首开股份借中信信托、泰康信托融得36亿元，阳光城通过中航、中信等信托获得25亿元，还有华夏幸福获华能信托15亿元增资等。
同策咨询研究部数据显示，5月所有已披露的融资成本均高于同期银行贷款利率。荣盛发展的2017年第二期中期票据10亿美元3年期成本6.8%，华夏幸福2017年第一期中期票据19亿元5年期年利率为5.8%。在公司债方面，龙光地产在海外发行6年期4.5亿美元优先票据年利率为5.25%。在其他债权融资方式中，华夏幸福2017年第二期超短期融资券，借款270天，融资额度10亿元，借款利率5.07% ；华夏幸福与华能贵诚信托设立“永续债投资单一信托计划”，起始利率6%；龙光地产发行3.5亿美元永续债，起始利率7%。
债务压力
受此影响，房企融资渠道也有所变化。
同策咨询研究部数据显示，2017年5月份监测的40家上市房企实现的股权融资总额折合人民币125.92亿元 ，股权融资占总融资金额比重为20.82%，相比4月份的78.08亿元增长了61.29%。监测显示，融资渠道与4月相比有所增加，境内银行贷款仍是金额占比最大的融资方式，境内股权再融资的金额占比提升至第二位，其它债权融资退居第三。中期票据、信托贷款、海外银行贷款、公司债、委托贷款、海外配股融资依次位列其后。
同策咨询研究部研究员李想认为，由于公司债渠道收紧，房企融资环境发生变化，除了寻找创新的债权融资方式外，新兴的股权再融资方式也受到房企追捧。
尽管房企可以增加“输血”渠道。但整体看，房企现金流压力仍然遭遇拷问。据Wind统计，107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元，而2010-2014年五年间的新增有息债务总和为8200亿元。显而易见，2015-2016年有息债务规模扩张非常快。同时，负债率也不断攀升，并达到历史高值。从上市房地产企业的数据看，整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%
天风证券分析师孙彬彬认为，从境内房地产企业债务债券到期期限分布来看，2019年债务到期偿还的压力最大，债务到期偿还高达1258.58亿元，2018年和2020年境内房地产企业偿债压力也不小。2016年四季度至今，中资房地产企业新发离岸债由于发行期限多为3年期或5儿童癫痫病的征兆是什么年期，到期主要集中在2020年和2022年。
孙彬彬认为，按照目前形势，房地产海外融资也有所降温，房地产企业债务融资情况不容乐观。境内和境外双重挤压，房地产企业需要加快去库存节奏，同时回归主要向银行贷款的融资方式，以获得流动资金支持，保证资金周转。前期由于火热的房地产销售情况，短期内房地产企业的资金压力不会太大，但随着房地产销售降温的效果逐渐显现，叠加房地产融资困难，中长期来看，房地产企业的资金压力会逐步显现。总体而言，债务集中到期量大，前期经营比较激进和资质较差的民营企业面临的压力较大。
