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遏制房价过快上涨山西省20条把脉三晋楼市

日期:2015-12-7(原创文章,禁止转载)

2009年底至2010年初,国家为遏制房价过快上涨,密集调控房地产市场,“国十一条”重磅推出,取消营业税优惠政策,规定开发商拿地首付不得低于50%,央行提高存款准备金率,并要求严格执行二套房贷首付不低于40%等。此后,一线城市迅速反应,纷纷出台配套政策,如“京十一条”、“沪八条”、“杭州二十九条”等,对本地房地产市场提出具体要求。虽较一线城市反应稍慢,但我省近日也推出了《山西省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称 “省20条”)。那么,“省20条”对于“蜗居”的普通百姓是不是一个值得期待的信号呢?面对高涨的房价,“20条”是否给出了对应之策呢?面对保障性住房相对短缺的大环境,“20条”又是否拿出了解决方案呢?带着诸多疑问,记者采访了一些业内人士,在解读新政的同时希望能为您买房置业提供参考。

增加普通商品住房供给 调整用地结构

“保持房地产开发投资平稳增长”、“调整住房建设用地供应结构”成为省政府有关房地产开发投资的首要目标。“省20条”认为,我省房地产市场现状是开发投资和建设规模增长较快,但开发投资占固定资产投资的比重较小,商品住房销售价格增幅较大。在此基础上,我省应保持房地产开发投资平稳增长。具体目标为:2010年山西省房地产开发投资保持增长25%以上,总量突破500亿元,占城镇固定资产投资的比重提高1个百分点。

在调整住房建设用地供应结构方面,“省20条”要求各地要根据实际,确保中低价位、中小套型住房建设用地的供应,并落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标。城市规划区基础设施较为完善区域内的住宅建设用地,要统筹布局普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设。

尤其值得注意的是,以后在出让7公顷以上的单宗住宅建设用地时,必须要留出30%用于建设经济适用住房和廉租住房,根据确定的用途,按国家规定的方式供地。

点评:扩大投资规模,增加供给,有益于遏制房价过快上涨。规定30%的土地用于保障性住房也有益于帮助低收入家庭解决住房难问题。但是,30%的目标是否真能实现,尚需拭目以待。

支持居民自住和改善性住房需求抑制投资性需求

“省20条”为支持普通老百姓购买自住房,抑制“炒房”,提出了要“实施差别化的住房信贷政策”。即对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。另外,还要发挥国家住房税收政策的作用,严格执行国家有关个人销售、购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

同样,差别化的信贷政策不仅适用于购房者,也适用于地产商。“省20条”提出要“加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度”,这或将使“夹心层”更容易买到适合自己的房子。

点评:像温州炒房团、山西煤老板这样的购房群体,其自有资金十分雄厚,是很少依靠贷款来“炒房”的。那么,所谓的“二套首付不低于40%”对他们也就毫无作用。所以说,领风气之先,试点“物业税”才是打击“炒房”的治本之策。

加强房地产市场监管 规范房地产市场秩序

“加强房地产市场监管,规范房地产市场秩序”是“省20条”的重中之重,从规范土地出让行为,到加强商品住房销售监管,规范房地产开发行为,再到规范中介服务、物业服务行为和加强新建住宅小区装修管理等,都与老百姓息息相关。

“牵牛要牵牛鼻子”。土地是房地产业的基础。而现行的土地出让制度——“招拍挂”自诞生以来就争议不断,它客观上推高了地价,进而推高了房价。为改变此局面,“省20条”明确提出,今后我省要“探索住宅建设用地出让综合评标方法……改变住宅建设用地出让价高者得的单一评标方式”。除此之外,还将从严控制商品住房项目单宗土地出让面积,小城市单宗土地出让面积不得超过7公顷,中等城市不得超过14公顷,大城市不得超过20公顷(太原市适用此项)。而对于长期不开发的土地,则要收取闲置费,乃至最终收回土地。

点评:土地出让金被称为是“第二财政”,而近年来诸多超大型房企先后进入我市,已经抬高了我市的土地价格水平,及时改变“价高者得”这种思路,将能从根本上抑制房价过快上涨。

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